【練馬区　Ｎ氏】
住宅の建築を計画しています。　土地を購入しようとしたころ、容積率を全て使い切ることが出来ないとの答えをもらいました。　容積率と敷地との関係を教えてください。　ちなみに建蔽率60％・容積率200％の地域です。
家族構成からすると、できるだけ容積率めいっぱい建築したいんですが。　

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【KAIT設計　伊東　利孝】
通常、土地売買資料に載っている容積表現は都市計画で定められた容積率が表示されている場合が多く、今回も200％で表示されていたものと思われます。　容積率は都市計画で定められた最大値の他に前面道路の幅員で係数を掛けその敷地ごとに容積率を確定していきます。　住居系地域で全面道路4.0ｍの場合、係数として0.4をかけます。
4.0 x 0.4=1.6   容積率160％とということになり、都市計画で定める最大値200％を下回ることになります。　
逆算をすると全面道路が5.0ｍ以上ないと200％確保することが出来ないことになります。
この他にも高度地区（北側斜線）や日影規制により高さの制限を受けることになりますので、容積が有効に使えるか否かは全体の敷地条件によっても左右されますので、土地の購入前にひと通りの調査が必要と思われます。
一般的に北側に道路がある敷地の方が容積率を充足するためには有利となります。　これは高さに対する規制が緩和されるからです。

【世田谷区　Ｎ氏】
土地を購入する際、新聞折り込みを見て情報を知り、住所を確認して現地を見ました。　その後、知り合いの不動産業者を通じて交渉をしようとしたところ、当方の情報で進んだことなので、別の不動産業者が入っても、手数料は当方でいただきます、とのことでした。　トラブルは避けたいと思い、その敷地はあきらめましたが不動産の代理人の仕組みについて教えてください。
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【美鈴興産　伊東　雅文】
具体的な細部がわかりませんが、そのちらしを見て、そこにご自身で問い合わせ、情報収集した場合、絶対条件ではありませんが、問い合わせ先の顧客扱いとされるケースが多いようです。
一般的に、不動産仲介は専任媒介と一般媒介に分かれ、専任の場合は売主側と契約の上、間に別の不動産業者が入っても売主から手数料を取得することができます。　専任の出したちらしを元に購入した場合、買主側からも手数料を取ることができます。
従いまして、もしご自身の信頼おける不動産業者がいる場合、問い合わせの段階から、ご自身でせず、その業者にお願いし細部を詰めてもらうことをお勧めいたします。　同じ手数料を払うなら、安心して払う方が得だと思います。
一般的に、土地を売る場合は、相手が誰であれ、資金が用意出来ていれば良いわけですが、買う場合はその数倍の調査が必要になります。
従って、初めてあった業者より、気心が知れている業者の方が、こちらの事情を把握しているため、思い通りに買うことができる可能性が高くなります。
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【練馬区　Ｗ氏】
土地を購入して、建築前に測量したところ契約書に記載されていた公簿面積より、実測面積が少ない数字でした。　公簿面積と実測面積が違うこともあるんでしょうか。
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【ＫＡＩＴ設計　伊東　利孝】
詳しい契約内容がわからないので、確認することが必要ですが、多分公簿記載の面積要件で契約されたものと思います。　　公簿面積と実質面積が食い違っているケースは多々あり、経験的に、そのほとんどが、実測面積の方が少ないようです。
法的には、契約内容にも寄りますが、今回の面積相違は許容範囲なのではないでしょうか。　　実際の面積が大きい場合もあるわけですが、土地の売買に際しては、境界の確認も含めて実測した上でご契約されることをお勧めいたします。一度買ってしまえば簡単に買い換えるわけにはいかないのですから。　　時として予定していた建物の面積が確保できないケースも考えられます。
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